Am nevoie de un spațiu comercial: îl cumpăr sau îl închiriez? Argumente pro și contra.

Multe companii își desfășoară activitatea în spații comerciale, fie că este vorba de magazine, restaurante sau cafenele. Dacă lansați o nouă afacere sau extindeți una deja existentă, va trebui să decideți dacă să închiriați sau să cumpărați spațiul în care vă veți desfășura activitatea.

Atunci când cumpărați o proprietate, puteți plăti în numerar în avans sau o puteți finanța cu un împrumut. În cazul unui contract de leasing, închiriați proprietatea pe o perioadă determinată, la finalul căreia trebuie să renegociați dacă doriți să continuați să o utilizați. Mai mulți factori influențează alegerea strategiei potrivite pentru afacerea voastră, inclusiv fluxurile de numerar, costurile recurente, implicațiile fiscale, valoarea proprietății, capitalul social al afacerii și multe altele.

 

Prin urmare, este mai bine să dețineți proprietatea comercială sau să o închiriați? Ar trebui să fiți singurul responsabil pentru spațiul în care magazinul își desfășoară activitatea sau există avantaje pentru a fi chiriaș? În funcție de tipul și obiectivele afacerii, ambele opțiuni au avantaje și dezavantaje. Haideți să comparăm avantajele și dezavantajele între a deține o proprietate comercială și a o închiria. Odată ce cunoașteți răspunsurile specifice fiecărei companii, puteți determina care este cea mai bună variantă pentru afacerea voastră!

Avantajele și dezavantajele cumpărării unei proprietăți comerciale

Imobiliarele comerciale își mențin valoarea în timp, atâta timp cât sunt întreținute corespunzător - sunt active pe termen lung. Iată câteva avantaje și dezavantaje ale cumpărării unei proprietăți comerciale.

Avantajele cumpărării unei proprietăți comerciale

Constituirea unui capital propriu: dacă plătiți totul cash, dețineți imediat 100% din proprietate. Dacă contractați un împrumut, avansul și plățile lunare constituie capitalul propriu al proprietății. Dacă refinanțați sau vindeți proprietatea, capitalul propriu este diferența dintre valoarea de piață corectă a proprietății și soldul rămas din împrumut și contribuie la creșterea valorii globale a afacerii voastre.

Activ care se apreciază: deținerea de proprietăți imobiliare comerciale vă permite să beneficiați de aprecierea capitalului, respectiv de creșterea valorii proprietății în timp. Rata de apreciere variază în funcție de rata inflației, de condițiile locale de cerere și ofertă, de ratele dobânzilor și de alți factori.

Venituri din chirii: în mod obișnuit, o afacere care cumpără o proprietate comercială ocupă cel puțin 51% din aceasta. Acest lucru se datorează faptului că instituțiile creditoare clasifică imobilul ca fiind o proprietate de investiții atunci când cota de proprietate este de 50% sau mai puțin - un factor care îngreunează calificarea pentru împrumut. Dacă aveți spațiu rămas liber, ați putea dori să îl închiriați și să creați un flux secundar de venituri. De exemplu, dacă achiziționați o clădire mai mare, ați putea închiria parterul unui comerciant cu amănuntul, unui restaurant, unei agenții de turism sau unei alte afaceri.

Scutiri fiscale: puteți deduce dobânda și amortizarea proprietății comerciale ca o scutire de impozit.

Control: atunci când dețineți o proprietate, aveți control asupra acesteia (în limitele restricțiilor zonale), ceea ce înseamnă că nu trebuie să negociați cu un proprietar dacă doriți să reconfigurați spațiul. De asemenea, veți face plăți lunare fixe pentru ipotecă, în loc de o plată a chiriei care poate fi modificată ori de câte ori expiră contractul de închiriere.

Personalizare: atunci când dețineți o clădire comercială, aveți libertatea de a face toate modificările necesare pentru a se potrivi nevoilor afacerii voastre. Acest lucru poate include adăugarea sau eliminarea de pereți, modernizarea echipamentelor și multe altele.

Dezavantajele cumpărării unei proprietăți comerciale

Cheltuieli inițiale: în mod normal, va trebui să plătiți un avans de 10% până la 40% din valoarea proprietății și va trebui să plătiți, de asemenea, costurile și comisioanele asociate cu procedura de evaluare și de atribuire. De exemplu, pentru o proprietate de 1 milion de euro, vă puteți aștepta să plătiți din buzunar între 100.000 și 400.000 de euro pentru avans și alte taxe.

Dificultatea de a vă califica pentru finanțare: s-ar putea să aveți probleme în a vă califica pentru un împrumut imobiliar comercial cu o rată a dobânzii rezonabilă, dacă voi sau afacerea voastră nu obțineți aprobarea pentru finanțare bancară. În timp ce cele mai bune împrumuturi imobiliare comerciale pot avea rate ale dobânzii acceptabile, împrumuturile acordate de instituțiile financiare nebancare pot avea rate substanțiale. În acest caz, ar putea fi mai rentabil să închiriați.

Penalități de rambursare anticipată: multe împrumuturi imobiliare comerciale vin cu comisioane de rambursare anticipată mari sau alte penalități specifice domeniului imobiliar comercial, sub forma menținerii randamentului, în cazul în care plătiți anticipat soldul împrumutului.

Responsabilități: ca proprietari, sunteți responsabili dacă cineva este accidentat în magazinul vostru, ceea ce înseamnă că va trebui să contractați o poliță de asigurare de răspundere civilă pentru a vă proteja de procese. Dacă închiriați o parte din proprietate, sunteți supus răspunderii administratorului de proprietate, ceea ce va necesita o asigurare suplimentară. În plus, multe împrumuturi pot necesita o garanție personală, ceea ce vă face personal răspunzător de rambursarea împrumutului dacă afacerea voastră nu poate.

Pierderea de capital: întotdeauna există posibilitatea ca valoarea proprietății să scadă și să suferiți o pierdere de capital dacă decideți să vindeți, ceea ce reprezintă un dezavantaj. În plus, este posibil să aveți și probleme de lichiditate, deoarece banii companiei ar fi blocați în proprietate. Pentru a vă recupera banii, ar trebui să vindeți sau să faceți o refinanțare parțială cu plata în numerar. În acest caz, banii blocați în proprietate ar fi putut fi folosiți pentru alte oportunități, dacă ați fi închiriat.

Flexibilitate limitată: atunci când dețineți o clădire comercială, vă dedicați locației respective. Acest lucru vă poate limita flexibilitatea de a vă muta într-o zonă mai strategică pe măsură ce nevoile afacerii voastre se schimbă.

Avantajele și dezavantajele închirierii unei proprietăți imobiliare comerciale

Contractele de leasing comercial durează de obicei între cinci și zece ani. Puteți utiliza proprietatea pe durata contractului de închiriere, sub rezerva restricțiilor incluse în contractul de închiriere.

Avantajele închirierii

Mai multe lichidități: veți bloca mult mai puțin numerar, deoarece nu trebuie să plătiți un avans substanțial pentru a vă muta în spațiul respectiv. Cu toate acestea, trebuie să vă așteptați să plătiți taxe inițiale pentru un avocat, un broker, o inspecție de preînchiriere și un depozit de garanție.

Costuri lunare fixe: atunci când închiriați, în general, nu va trebui să plătiți pentru nicio întreținere, reparație sau întreținere semnificativă a proprietății, deși este posibil să fie cazul unor plăți pentru reparații minore. Prin urmare, veți ști exact ce trebuie să plătiți în fiecare lună, fără grija unor costuri de reparații neprevăzute și costisitoare.

Scutiri fiscale: puteți deduce o serie de costuri pe măsură ce sunt suportate. Poate fi cazul plăților de leasing, de asigurarea proprietății, impozitelor pe proprietate (în funcție de tipul de leasing), utilităților și întreținerii. În unele cazuri, puteți deduce întreaga plată de leasing, spre deosebire de deducerea doar a dobânzii unui credit ipotecar.

Mai multă flexibilitate: calificarea pentru un contract de leasing este de multe ori mai ușoară decât calificarea pentru un împrumut imobiliar comercial, astfel încât aveți mai multe opțiuni atunci când vine vorba de alegerea unui spațiu. De asemenea, vă puteți muta atunci când expiră contractul de închiriere fără a fi nevoit să vindeți proprietatea. Prin această opțiune, este posibil să vă puteți permite să închiriați o proprietate care este prea scumpă pentru a o cumpăra, ceea ce vă poate ajuta să ajungeți într-o locație privilegiată sau strategică.

Risc mai mic: închirierea unui spațiu comercial implică mai puține riscuri decât cumpărarea unei clădiri. Dacă afacerea eșuează, puteți pur și simplu să renunțați la contractul de închiriere fără repercusiuni financiare semnificative.

Dezavantajele leasingului

Nu veți beneficia de un aport de capital propriu: atunci când închiriați, nu veți acumula niciun fel de capital propriu, deși există și contracte care au o caracteristică de închiriere a proprietății comerciale care să vă permită să utilizați o parte din chiria pe care ați plătit-o deja pentru achiziționarea proprietății. 

Nu aveți venituri pasive: nu sunteți proprietar și, prin urmare, nu puteți colecta chirie de la alții, pierzând astfel venitul secundar pe care l-ați putea obține din deținerea unei proprietăți.

Chiria este scumpă: plățile lunare de chirie vor depăși, de obicei, plățile ipotecare pentru aceeași proprietate. Contractul tipic de închiriere îi face pe chiriași responsabili pentru asigurarea lunară a proprietății cu amănuntul, impozitele pe proprietate, utilitățile și costurile de întreținere. Atunci când se adaugă la plata chiriei, costurile voastre sunt mai mari.

Fără control absolut: contractul de închiriere poate avea restricții și chiar clauze de reziliere anticipată care împiedică capacitatea chiriașului de a controla spațiul închiriat. Nu aveți niciun control asupra majorării chiriei la expirarea contractului de închiriere, iar dacă vă retrageți din activitate în perioada prevăzută în contractul de închiriere, trebuie să continuați să plătiți chiria sau să vă confruntați cu penalități.

Fără personalizare: în calitate de chiriaș, aveți un control limitat asupra spațiului. Este posibil să nu puteți face toate modificările necesare pentru a se potrivi nevoilor voastre de afaceri.

Cum să iau decizia corectă privind proprietatea comercială?

Ambele opțiuni au propriile avantaje și dezavantaje, iar decizia va depinde în cele din urmă de nevoile specifice ale afacerii voastre și de situația financiară. În mod normal, ar fi mai logic să cumpărați dacă aveți suficienți bani pentru plata avansului și pentru șase luni de plăți ipotecare, fără ca firma să se confrunte cu o criză de numerar. 

Cumpărarea ar putea fi o opțiune bună dacă:

• doriți să închiriați o parte din spațiu pentru a genera un flux secundar de venituri;
• plănuiți să acumulați capital propriu în proprietate;
• doriți să reorganizați spațiul după cum considerați necesar.

Pe de altă parte, leasingul ar putea fi răspunsul potrivit dacă doriți:

• să păstrați flexibilitatea de a vă muta la sfârșitul contractului de închiriere;
• să evitați să vă blocați banii în plata avansului;
• să obțineți mai multe deduceri fiscale pentru costurile de leasing;
• să nu aveți responsabilitatea întreținerii proprietății, în funcție de contractul de închiriere;
• să beneficiați de un spațiu prea scump pentru a fi cumpărat

Prin urmare, cea mai BUNĂ opțiune va depinde exclusiv de circumstanțele voastre specifice și vă recomandăm să angajați un avocat și un broker imobiliar profesionist pentru a lua o decizie cât mai bine informată posibil. Aceștia vă vor sfătui în funcție de obiectivele voastre pe termen lung, de scorul de credit, de istoricul de credit, de suma de numerar pe care o aveți la îndemână și de ceilalți factori importanți.

Sunteți gata să găsiți o nouă locație? Discutați cu brokerii noștri experimentați pentru a afla dacă închirierea sau cumpărarea de proprietăți imobiliare comerciale este mai bună soluție pentru voi. La Activ Property Services vă putem ajuta să descoperiți noua locație a magazinului vostru!